近日，有媒体报道称，万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期。此后，该消息引发万科多只境内债券价格波动。

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紧急声明

3月3日，新华资产管理股份有限公司（下称新华资产）在公司官方微信公众号发布公开声明称，近期，公司关注到有关新华资产与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与新华资产保持正常的业务合作。“作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。”新华资产在公开声明中称。

截至2023年6月30日，在万科A前10大股东中，“新华人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-018L-FH002深”位列第六，持股比例为1.37%，股东性质是基金、理财产品等。

另据万科企业股份有限公司2023年度第四期中期票据募集说明书显示，截至2022年末，在万科发行人金额排名前十的非传统融资明细情况表中，主要借款方之一就有新华资产，其合计借款金额约97.82亿元，借款终止日最早一笔到期的是2024年12月25日。

据新华资产官方微信公众号，新华资产于2006年5月经原中国保险监督管理委员会批准、注册资本5亿元人民币，是国内首批专业保险资产管理机构，前身为新华人寿保险股份有限公司投资管理中心，控股股东为新华人寿保险股份有限公司（下称新华保险）。

截至2023年9月，新华资产管理规模已达到1.8万亿元。

据新华保险2023年半年报，在新华保险拥有控制权的主要结构化主体中，有3只产品与万科有相关，分别是新华-万科武汉不动产债权投资计划、新华-万科物流基础设施债权投资计划（3期）、新华-万科昆明债权投资计划（1期），持有份额均为100%，实收投资款分别为26.25亿元、15.77亿元、11亿元，合计53.02亿元。

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万科商业重整队形

在房地产开发市场持续下行的背景下，万科加强了对商业地产业务的把控，放开手脚大干一场。

2024年1月14日下午，万科内部发文宣布成立商业事业部，万科七个区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，由原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长并兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。

这次组织架构和人事调整，意味着万科商业板块的整合向前推了一大步。

在此之前，万科商业板块分为两大阵营，一是2016年万科收购的印力集团，这些年来与万科的关系相对“平行”，更像是合作关系；二是万科各大区域辖下的商业业务，这主要是由拿地投资搭配而来的“资产”，长期由各大区域自主管理。

随着万科商业事业部的成立，万科在商业地产领域有望开启更大动作。

2023年下半年以来，消费类REITs开闸为商业地产带来新的机遇，万科作为被政策倾斜的房企，也已经先行一步。2023年10月26日，四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申报材料，资产类型包括购物中心、社区商业等，其中就包括中金印力消费REIT。

万科董事会主席郁亮曾表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。这是这次调整的背景和主旨。

在此基础上，万科未来如何借力REITs东风将商业地产推上新的发展台阶，将是万科“再一次创业”的关键一环。

一位商业地产人士对21世纪经济报道记者分析认为，“REITs对商业地产是机遇，但前提是有持续回报，也就是必须经营得好，招商、服务还有运营等都得配合起来。一个商业体成熟起来是很长时间的，龙头企业的团队基本很到位了，在各个区域复制起来也比较简单，做不起来的企业你从它旗下的项目可以看出来一些管理、招商甚至设计上的瑕疵。”

可以侧面印证的例子是，万科与深铁合作的商业体睿印，占据了地铁交汇的优势，但运营效果却十分平淡。这一综合体在开业前夕突然更名，而且后续的运营也稍显薄弱，在开业仅几个月的时间内，就陆续有品牌撤场。

这已是万科旗下最为重要的商业体之一，其经营现状一定程度上体现了万科、印力团队的能力所在。在完成整合后，孙嘉如何重塑万科商业，将之打造为万科重要的“发展曲线”，将是未来万科构筑“长期主义”发展之道的重要一课。